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「田舎の土地」が売れない!?-活用事例in東京-

親が持っている田舎の土地を相続するにあたり、ある程度の知識を持っておくことがとても大切です。本来払う必要のない税金を払うことになったり、売れなくて困ってしまったり、仲の良かった兄弟も相続が原因で揉めてしまったり…といった恐れがあるのです。

ここでは、土地の相続にまつわる実際のトラブル事例を挙げながら、有効な対策を提案します。

田舎の土地で相続トラブルに…!?事例を紹介

【事例1】実家の借地権で相続トラブルに…

父親が亡くなり、遺産の中には実家の不動産があります。この実家は、建物は父親所有で、底地は他人所有の借地権付き建物。長男が実家に住んでいたため、引き続き実家を相続して居住することを希望するも、借地権の評価が問題に…。長男は「借地権なんて売れないから二束三文」と主張。次男は、「きちんと不動産としての価値があるはず!」と高額な金額を主張。両者で折り合いがつかず、トラブルに発展…。

【事例2】田舎の土地を相続するも、固定資産税は払い続けて出費がかさむ一方…

両親が亡くなり、先祖伝来の田舎の土地を相続。相続人の兄弟は全員結婚して家も建てており、将来田舎に戻る予定はなく、今は固定資産税だけ払っている状態。その土地を畑として使っている親戚が「土地を売ってほしい」と言っているものの、金額面で折り合いがつかず困っています…。

親が亡くなった後に相続して、トラブルになるケースが多い

このように、親が亡くなったあとに土地を相続するケースが多いと思いますが、それではトラブルなってしまうことも多いのが現状です。相続した時点で相続税と固定資産税が発生。この相続税は、相続人1人であれば3600万円までの基礎控除があります。

その為、相続する資産が土地と建物だけならおそらく課税されない場合が多いですが、親の預貯金なども含めたすべての資産が対象となるので、そこは要注意です。 また、固定資産税は所有している限り毎年課税されますので、現状の税額だけでも両親に確認しておくと良いでしょう 。

【事例3】認知症になった親を施設に入れたい。親の土地を売り、費用に充てたいのに…

親が認知症になったので、田舎の土地を売ってそのお金を入居費用にあてたいと思っていましたが…。自分たちでできないとは思いませんでした…。

たとえ親のためであっても、子供が土地を売ることはできません。 このケースでは、判断能力が衰えた本人に代わり、成年後見人制度を利用する必要がでてきます。この成年後見制度について詳しく知りたい方はこちらを参考にしてください。

田舎の土地を相続するのに、大事なのは話し合いのタイミング!

土地の相続において重要となるのが、この話し合いのタイミングです。

親が重度の認知症等になり、判断能力がなくなくなってから、初めて子供たちが動き始める…というケースが非常に多いのですが、これでは生前贈与や家族信託といった相続対策は既に行えません

親が元気なうちにしっかりと話し合い、相続に備えておくこと

土地の相続はとても複雑で、有効な対策を行っておかないと、先ほど紹介したように損をしたり揉めたりといったさまざまなトラブルの原因になります。

そこで、最近注目を集めているのが「家族信託」という制度です。家族信託であれば、親が元気なうちに家族みんなで話し合い、信託を契約しておけば相続トラブルに巻き込まれることもありません。また、親が認知症を発症したあとでも、有効に資産を運用ができ、家族仲良く暮らしていけます。

相続に土地や実家などの不動産がある場合は、司法書士への相談がスムーズ

ちなみに、相続するであろう予定に土地や実家、マンションなどの不動産がある場合は、司法書士への相談がスムーズです。このサイトでは、家族信託や相続に関することを安心して相談できる司法書士事務所を厳選して紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。税金なども考慮した有効な対策を提案してくれ、登記関係の手続きもまとめてお願いできます

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田舎の土地は相続するべき?放棄するべき?

田舎の土地を相続するケース別で、どのようなことが起こるか簡単に紹介します。

田舎の土地を相続後、売却するという選択肢

実は、地方の実家などの家屋の売却は難しいと言われています。そのため、 実家の建物そのものを貸す、もしくは建替えてアパートを経営するといった形で、土地を活用する方法もあります。しかし、借り手がつかず空室が続くケースも想定しておく必要があります。さらに、この場合でも固定資産税は発生し続けます。これらのことを考えると、アパート経営をするという選択はあまり現実的とはいえないでしょう。

相続そのものを放棄するという選択肢

税金やコストをできる限りおさえて、かつ大変な手続きなども避けたい場合は、相続そのものを放棄するという選択肢もありますが、それ以外の資産もすべて放棄することになります。そのため、放棄するという判断は慎重に検討するべきと言えるでしょう。

また、市区町村への寄付もできますが、維持などの管理費がかかるケースが多いため、断られることもあるようです。

もしかしたら、将来、自分が年をとったときに、田舎暮らしに魅力を感じたりするかもしれません。その場合、都内の自宅を人に貸すといった方法もあります。このように、いろいろな選択肢を考えながら、両親が元気なうちにしっかり話し合い、家族みんなで情報収集をしてみるといいでしょう。

田舎の土地を相続する場合の流れを解説

親が生きているケース

親の生前に土地を受け継ぐ方法としては、家族信託や生前贈与があります。ここでは、一般的な生前贈与の手続きの流れを見ていきましょう。

  1. 物件調査…まずは贈与対象物件の所有者等の権利関係を調べる必要があります。法務局で「登記事項証明書」を取得しましょう。
  2. 生前贈与の検討・プランニング…次に、本当に生前贈与をすることが得なのかを検討する必要があります。ケースによっては生前贈与の選択により不利益を被る場合もあるのです。贈与税や相続税なども考慮した有効な相続ができるよう、専門家を交えて検討するのがおすすめです。
  3. 贈与契約書の作成…検討の結果生前贈与を行うことになれば、贈与契約書を作成します。贈与契約書は税務署等に対する“贈与の証拠”にもなるので、しっかりと正しく作成しましょう。
  4. 書類収集・登記申請…贈与契約書ができたら、次は登記申請に必要な書類を収集。すべて集まったら法務局への登記申請を行います。
  5. 贈与税の申告…1年で基礎控除110万円を超える贈与があれば贈与税の対象です。必ず申告を。

親が亡くなってしまっているケース

  1. 相続発生…遺言の存在を確認、相続税の申告が必要かを判断(基礎控除額3,000万円+(600万円×法定相続人数)を超える場合は必要)
  2. 書類収集…戸籍謄本や印鑑証明書、固定資産税の評価証明書など相続登記の手続きに必要な書類を集めます。
  3. 遺産分割協議…相続人間で遺産分割協議し、話がまとまれば遺産分割協議書を作成します。
  4. 相続登記申請…相続登記申請に必要な書類をまとめ、管轄の法務局に申請します。約1~2週間で相続登記が完了し、法務局から「登記識別情報通知」が発行されます。大切に保管しましょう。

以上、省略して簡単な流れをまとめましたが、これらをすべて自分で行うのは非常に難易度が高いです。専門家に相談するのが安心でしょう。

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