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「マンション・アパート」管理ができなくなる!? -活用事例in東京-

親がアパート経営をしている場合に起こりやすいトラブル事例や、その対策方法について紹介しています。

親が経営・管理するアパート・マンションのトラブル事例を紹介

【事例1】父が入院して、アパートの管理ができなくなってしまい…

父がアパートを2棟持っており、子供は男女1人ずつです。ある日庭の手入れをしていた父が何かにつまずき、頭を打って入院してしまいました。今も、意思判断ができない状態での入院が続いています…。

【事例2】母の判断能力がなくなっても、このまま私がマンションの管理をしていけるか心配…

80代後半の母がアパートを所有していますが、管理が大変なので、不動産業者とのやりとりや家賃口座の管理、税金申告など管理業務の全般を私が代行しています。

今はまだ元気な母ですが、今後もし判断能力がなくなったら、これまで通り管理業務を続けられるか、入院したり施設に入ったりして、母の口座からお金が下ろせなくなるのも心配です。最近は銀行も本人確認が厳しくなってきたので…。

何の対策もしないまま、親のマンション・アパートを管理するのは危険

親がアパート経営をしていて、高齢のために子供が管理しているというケースは多いですね。しかし、親が入院したり認知症になったりしてしまうと管理は難しくなります。収益物件の管理で最も重要なお金の出し入れができなくなるからです。

口座からお金を下ろす場合、銀行窓口では本人確認が必要で、口座名義人本人が行かないと下ろせません。少額ならキャッシュカードで下ろせますが、修繕費などの大きな出費の際には支障が出てしまうでしょう。そもそも、キャッシュカードは本人のみが使用できるものなので、親族が勝手に引き出しなどを行うと後々トラブルにもなりかねません。

また、家計を同一にしている親族であれば代理人用のキャッシュカード「代理人カード」を発行してくれる銀行もありますが、口座名義人が窓口に行かないと手続き自体ができません。

このように、アパート経営の管理を子供などの親族に任せる場合、本人が病気や認知症で銀行の窓口に行けなくなるとお金のやりくりで支障が出てしまうのです。

家族信託を利用すれば、未然にトラブルを防ぐことも

おすすめなのが家族信託。管理しているアパートを、管理を頼みたい子供に信託するのです。ある程度のお金も一緒に信託しておくと、その後の管理はさらにスムーズでしょう。

先ほどの例で解決法を紹介すると、収益マンションの所有者の母を「委託者兼受益者」、父を「第二受益者」とし、 娘を「受託者」とする家族信託契約を、母が健康で判断能力がしっかりしている「今」のうちに締結。そうすることで、母が認知症になり判断能力が低下しても、 娘がマンションの管理や修繕を行うことができます。もちろん、 収益は母が受け取ることができ、 母が亡くなったあとは父が代わりに収益を受け取れるのです。

このように、信託をするとアパートの名義は子供に移り、管理は正式に子供が行うことになります。家賃口座も子供名義の信託用口座に入ることになり、入出金は子供が行えます。修繕なども、誰の許可を得ることもなく子供自身が行えるのです(任意後見の場合は、任意後見監督人に意見を聞かなければなりません)。

ちなみに、賃料などの利益を最終的に受け取れる「受益者」を親にしておけば、贈与税もかかりません。子供は、賃料を受け取る「事務代行」「支払い事務代行」のような役目になるわけです。

そして、両親ともに亡くなってしまったときには、アパートを完全に子供に渡すことも。そうするとその後の賃料は子供の所得として受け取れるようになります。このように、家族信託を行うことで、柔軟な資産運用ができるのです。

親が入院したり認知症なってからでは遅いのです。大事なのは、親がまだ元気なうちに家族みんなでしっかり話し合い、トラブルを未然に防ぐこと。ぜひ家族信託を上手に活用して、賢くスムーズに親のアパート経営を引き継ぎましょう。

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