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「不動産」の家族信託について

老後の財産管理法として注目されている家族信託(民事信託)ですが、ここでは、不動産を家族信託に取り入れるメリットについて紹介します。

不動産を家族信託するメリットとは?

遺言や成年後見制度では実現できないことも、家族信託を利用すれば可能になることがあるという点です。

不動産の積極的な資産運用が可能!

例えば、委託者(親)が認知症になり判断能力を失った後でも、受託者(子ども)の判断で、不動産の購入や売却、融資を受けて建築したり、貸家の修繕など、積極的な資産運用ができます。

親が認知症になって高齢者施設などへの入居後、住まなくなった実家を売却する、リフォームすることができず空き家となるケースも多いですが、不動産を信託財産に組み込んでおくことで、親が亡くなる前に実家を売却することも可能になるのです。

他にも、先祖代々受け継いできた不動産を子供のいない長男に相続させたが、長男とその妻の死後は、妻の親族ではなく、次男やその孫に受け継がせたい…といったことも可能です。このように、不動産の管理や相続においても有効的に活用できる、非常に便利な制度であり、メリットも大きいのです。

また、信託財産は受託者(子ども)が管理するので、委託者(親)が高齢で認知症になっても、詐欺に遭うことを事前に防ぐ効果もあります。

その他のメリット

所有者に判断能力がなくなっても生活と不動産を守れる

不動産に関わるよくある悩みはやはり自分が亡くなったあとの相続関係です。しかし、高齢の不動産所有者にはまた別の、特有の悩みがあります。それは、自分が存命のうちに認知症や病気などで、相続に関わる正常な判断能力が失われてしまうことです。近年では特に、この認知症のリスクは高まっています。

判断能力が低下してしまえば、意思表示も難しくなります。そうなれば、周りの家族に自分の生活を守ってもらうこともできなくなるでしょう。そうならないために利用できるのが家族信託なのです。

家族信託の信託契約によって、受託者に自分が存命中にその生活を守ってもらえるようにしておけば、自分を委託者であると同時に受益者とすることができます。こうしておけば、万が一自分が認知症などで正常な判断能力を失っても受託者が自分の生活を守ってくれるので安心なのです。

不動産の形を変えずに次の世代に相続できる

家族信託では、受託者との信託契約で財産を不動産の形のまま相続していくことを決めておくことで、不動産を売却してお金に変えたりしなくてもその次の世代まで不動産の形のまま引き継いでいくことができます。

財産には様々な形がありますが、財産の大半が不動産であり、なおかつ不動産をその形のまま引き継いでいきたいという人にとっては、家族信託は大きなメリットがあるのです。

不動産はいったん売却してしまうと、同じ不動産の形で取り戻すのはかなり難しいです。そのため、どうにかしてお金に変えたりせず不動産の形のまま相続していきたいというオーナーは少なくありません。しかし、家族信託を利用すれば、不動産をそのまま引き継いでいくことが可能なのです。

遺言状でも不動産をそのまま引き継がせることは可能なのですが、その効力は二世代先の相続(二次相続)にまでは及ばないので、より先の世代に不動産を確実に相続したいのであれば、家族信託が有効なのです。

柔軟な組み換えができる

家族信託で不動産の管理を行う人をあらかじめ決めておくことで、その人を名義人として不動産の組み換えや処分を行うことができます。

不動産は、金品などと異なり分割が困難です。そのため、場合によっては相続人同士の共有名義で分割相続を行なうことになります。しかし、共有名義になっている不動産に手を加える場合には、名義人全員の同意が必要になるので、ここでトラブルになるケースが多いのです。

対して、家族信託の場合には受託者が名義人となれば、自由に不動産の組み替えや処分ができるのです。

それでは、実際に不動産の相続においてよく起こっているトラブル事例別に、家族信託の活用方法を考えていきましょう。

不動産の相続でよく起こるトラブル事例を紹介

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家族信託された不動産は売却できるのか

家族信託された不動産の売却が可能かどうかは、信託契約の内容によって異なります。では、契約内容ごと売却の可否について見ていきましょう。

信託内容に売買が含まれている

売却可能です。家族信託契約の成立のためには、信託契約書を作成します。この信託契約書の中には、どの財産を受託者に任せるかが記入されていますが、ここに書いている不動産の所有者は、信託法上において受託者となります。従って、受託者はその権限を持って、自分が所有する不動産を自由に売却することができるのです。

信託内容に売買が含まれていない

売却することはできません。信託財産に含まれていない不動産に関しては、委託者が受託者の独断でその不動産の売却をしてほしくないという意思表示の表れであると判断されます。

信託内容に売買が含まれていない不動産を売却するには?

前述の通り、信託内容に売買が含まれていない不動産は、受託者の独断で売却することはできません。しかし、以下の方法を用いることで不動産を売却することは可能になります。

  • 委託者と受託者の合意の上で契約内容を変更する
  • 信託契約を終了し、旧委託者の手で不動産を売却する
  • 不動産そのものではなく、信託受益権を売却する

ただし、信託受益権に関しては取引を行う当事者が第二種金融商品取引業の資格を取得している必要があります。一般的な不動産業者のなかでも第二種金融商品取引業を登録している会社は数少ないため、レアなケースとして考えておくのがベターです。

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